Probleme beim Bau oder Kauf von Liegenschaften?

adlatus-Team "Bau & Recht (B&R)"

Wir bewahren und beraten Sie vor juristischen Problemen rund um Bau und Kauf von Liegenschaften. 

Bauherrenberatung

Die Freude, endlich den idealen Bauplatz gefunden zu haben, den Beginn des lang ersehnten Baubeginns oder die definitive Zusage zum Kauf einer Eigentumswohnung zu erleben, lässt gerade Branchen von unkundigen Bauherren oft übersehen, dass zahlreiche technische und juristische Vorabklärungen getroffen werden müssen. Hier steht Ihnen unser “Team B&R“ mit erfahrenen und unabhängigen Architekten und Juristen zur Verfügung.

Bauschäden

Zum Thema Bauschäden - was ist zu tun? erläutert Maya Karácsony, dipl. Architektin IAUG SIA, in ihrem nachstehenden Beitrag, wie solche negativen Folgeerscheinungen vermieden werden können und wie vorgegangen werden muss, sollten solche Schäden bereits festgestellt worden sein.

Juristische Unterstützung

Sei es nun Landkauf, Hausbau, der Erwerb eines Hauses oder einer Wohnung, der entsprechende Kauf- oder Werkvertrag ist das wichtigste Dokument für Käufer und Bauherren. Unkenntnis oder mangelnde Erfahrung können gravierende Folgen hinsichtlich Haftung, Vorgehen bei Mängeln, Garantien, Gewährleistungen und Fristen zur Folge haben. Wir sind in der Lage, solche Abklärungen für Sie zu übernehmen.

Landkauf, Land im Baurecht

Es gilt, allfällige, und vor dem Kauf bestehende Belastungen des Grundstücks wie Dienstbarkeiten (Grundlasten, Fuss- und Fahrwegrechte, Kabeldurchleitungsrechte, Baulinien etc.) grundbuchamtlich sorgfältig abzuklären. Nachbarrechtliche Probleme wie Näherbaurechte und Nachforschungen hinsichtlich möglicher Überbauungen von Nachbargrundstücken ist eine weitere Kompetenz des B&R-Teams.

 Hausbau und Umbau

Weitere, wesentliche Schwerpunkte des B&R-Teams sind die Erarbeitung und/oder Prüfung von Werkverträgen mit Bau- oder Generalunternehmern (GU), Prüfung der Haftungsverhältnisse, Abtretung der vom Subunternehmer geleisteten Garantien an den Bauherrn(!), Anwendung SIA-Norm 118, Fristen und Bauabnahmen (Protokolle).

Hauskauf und -verkauf / Eigentumswohnungen

B&R überprüft Offerten, Kauf- und Reservationsverträge, Anzahlungen (Rückzahlungen) und Folgen bei Rücktritt vom Vertrag.

Bauherrenvertretungen

Verhandlungssichere Mitglieder sind in der Lage, Sie bei Verhandlungen mit Ämtern, Behörden, Bau- und Generalunternehmern, Architekten und Handwerkern professionell zu vertreten.

Christian Klemm, lic.iur., Rechtsberater
adlatus Zürich und Agglomeration
klemm.adlat@bluewin.ch

Bauschäden - Was ist zu tun?

Damit nicht aus relativ harmlosen Mängeln kostspielige Bauschäden entstehen.

Mögliche Ursachen – zum Beispiel:

• Planungsfehler (unsorgfältige Detailplanung, »Bausünden«)
• Mangelhafte Ausführungsqualität (Pfusch am Bau, undichte Fugen)
• Unsachgemässe Nutzung von Bauteilen (Überlastung, schlechte Lüftung)
• Vernachlässigter Unterhalt (Kanalisation, Insekten- oder Pilzbefall)

Relativ gut erkennbarer Schaden in einem Neubau. Konnten sich da vielleicht die Handwerker nicht einigen? Aber Spass beiseite  –  Wer bezahlt da was …?

Wasser ist die Ursache der häufigsten Probleme

Wohl zu den häufigsten Unannehmlichkeiten an Gebäuden gehören Feuchtigkeitsschäden. Dies kann sich in feuchten “schwitzenden“ Mauerteilen, Rissen oder Schimmelbildung und “muffigem“ Geruch äussern – inkl. kleinen Wasserlachen in selten genutzten Dach- oder Kellerräumen. Besonders bei älteren Gebäuden sind regelmässige Kontrollen unabdingbar – was den meisten Gebäudeeigentümern aber bewusst ist.

Hier einige Beispiele:

Dächer jeder Art – vom Flachdach bis zum Steildach verdienen besondere Aufmerksamkeit; sie gehören zu den am stärksten beanspruchten Gebäudeteilen, denn sie müssen die Sommerhitze (+80°C) ebenso wie den Frost (–20°C) einwandfrei aushalten. Heikle Details sind alle An- und Abschlüsse in Blech und anderen Materialien.

Ein allfälliger Schaden beginnt meist bereits lange bevor er in einem Innenraum wahrgenommen werden kann. Was muss ich also als Hausbesitzer tun? Eine sorgfältige Kontrolle von Auge mindestens einmal pro Jahr sollte unbedingt vorgenommen werden. Regenrinnen und Traufen sind regelmässig reinigen zu lassen, da Regenwasser auf Abwegen sehr kostspielige Schäden anrichten kann. 

Wenn ein – auch nur geringer – Schaden festgestellt wird, ist es sehr empfehlenswert, eine(n) Fachmann/Fachfrau beizuziehen, damit unverzüglich die nötigen Massnahmen ergriffen werden können.

Balkone, Terrassen, Türen und Fenster – ganz besonders an exponierten Fassaden (z.B. ohne schützendes Vordach) – sollten stets “im Auge behalten“ werden. Und immer wieder die Anschlüsse – z.B. Fenster und Türen, Terrassenanschluss an die Fassade oder äusserer Maueranschluss an den Boden, wenn im Winter der Schnee liegen bleibt.

Nicht zu vergessen: Ein Haus besteht aus “1000“ Details, die ein erfahrener Architekt “im Griff“ haben muss! Wussten Sie z.B., dass man – etwas überpointiert formuliert – ein Holzfenster besser innen 3x streicht und aussen nur 1x als umgekehrt? Warum? Weil die Luft im Gebäudeinneren fast immer wesentlich mehr Wasserdampf enthält als die Aussenluft und deshalb die behinderte “Dampfdiffusion“ von innen nach aussen an Holz- und Mauerwerk enormen Schaden anrichten kann. Eine erhöhte Feuchtigkeit von Bauteilen führt nicht nur zu kürzerer “Lebenszeit“ der Bauteile, sondern erhöht auch die Heizkosten deutlich. Ein solcher Schaden entsteht nicht in ein paar Tagen oder Wochen – er entsteht im Laufe der Jahre – und erfordert dann besonders wohlüberlegte und sorgfältige Massnahmen. Von gut gemeinten “do-it-yourself“-Aktionen ist jedenfalls abzuraten.

Kaum erkennbarer Schaden in einem Altbau. Die Balken sind stark verwurmt, die Balkenköpfe stark angefault. Das Taschenmesser konnte ohne Kraftanstrengung rund 4cm ins Holz gestossen werden …

Natürlich stellt sich dann immer wieder die Frage nach der Verantwortung für den Schaden. Fachkundiger Rat ist zwar selten gratis, aber immer noch günstiger als hinauszögern – Bauschäden “heilen“ leider nicht von selbst …!

Erdberührte Bauteile

Zu den Feuchtigkeitsschäden gehören natürlich auch muffige Keller, “aufsteigende Feuchtigkeit“, kalte Wände und Böden, manchmal auch zuerst kaum sichtbare Schimmel-bildung, Ausblühungen, Abplatzungen  etc. 

Auch in solchen Fällen ist eine sorgfältige Analyse durch Bausachverständige wichtig, damit eine effiziente, nachhaltige und kostengünstige Lösung des Problems gefunden werden kann.

Bei neuen Baumassnahmen: Abnahme, Baumängel, Fristen, Kosten

Besonders unangenehm sind Mängel nach abgeschlossenen Bauarbeiten, weil die Bauherrschaft nicht damit rechnet, oft auch das Fachwissen fehlt, Schäden rechtzeitig zu erkennen und kurzfristig und konsequent die richtigen Entscheidungen zu treffen. Wer trägt die Verantwortung? Bauherr, Planer, Unternehmer, Lieferant? In verschiedenen Normen des SIA (Schweizerischer Ingenieur- und Architektenverein) ist dies umschrieben. Deshalb sollte in einem Vertrag mit Planern und einem Werkvertrag mit Unternehmungen auf die einschlägigen Normen und Regeln, insbesondere auf die SIA-Norm 118:2013 als integrierenden Bestandteil, hingewiesen werden. Darin sind nicht nur Rechte und Pflichten aller am Bau Beteiligten, sondern auch der fachgerechte Umgang mit Mängeln sowie Rüge- und Verjährungsfristen geregelt. Eine sorgfältige Bauabnahme ist mit erfahrenen Fachleuten durchzuführen, denn innert der ersten zwei Jahre nach Abnahme eines Bauwerkes kann der Auftraggeber (Bauherrschaft) die Arbeit eines Unternehmers jederzeit – begründet(!) – rügen und Nachbesserung oder Preisreduktion verlangen. Die Mängelrechte der Bauherrschaft verjähren fünf Jahre nach Abnahme des Werkes oder des Werkteils. Ansonsten gelten die Bestimmungen nach OR.

Fazit

Sowohl für Altbauten, als auch für Neubauten gibt es typische Bauschäden. Liegenschaftenbesitzer (oder deren Beauftragte) haben die Pflicht, Bauschäden frühzeitig zu entdecken und die nötigen Schritte zu unternehmen. Es empfiehlt sich kompetente Baufachleute beizuziehen um die Situation zu beurteilen. Dabei sind Massnahmen und Termine aufzuzeigen, Kosten zu schätzen und abzuklären, wer diese übernehmen wird. (Thema —> Haftung, Versicherung)

Bei rechtlichen Abklärungen ist möglichst bald juristischer Rat einzuholen.

(Siehe auch den Beitrag von Christian Klemm, lic.iur., adlatus-Team "Bau und Recht")

Maya Karácsony, dipl.Architektin IAUG SIA, Zürich
adlatus Zürich und Agglomeration
karacsony@kory-architekten.ch

Die kompetenten, erfahrenen Fachleute des Teams "Bau und Recht" von adlatus wissen um die aktuellen technischen und juristischen Möglichkeiten und beraten Sie gerne. Kontaktieren Sie uns.

Unsere Kompetenz beschränkt sich natürlich nicht nur auf Bauschäden …!

Mehr Infos finden Sie auf unserer Website: 
http://adlatus-zh.ch/de/beratung-umbau-anbau-neubau.html
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